Marchands de biens · agences · financement
Avant d'acheter,
vérifiez les chiffres.
A.D.M confronte l'annonce aux ventes réelles du quartier (DVF), au registre des DPE, au PLU et aux risques, puis chiffre la marge nette, les points de vigilance et le prix maximum d'achat — jusqu'au dossier à présenter à la banque.
Pré-rapport gratuit · dix secondes
Sans compte · sans e-mail · sans carte bancaire · Le rapport complet vient ensuite : le premier est offert à la création du compte.
- Marge nette
- 70 709 €
- après TVA sur marge et IS
- Marge sur coût total
- 24,4 %
- Revente retenue
- 427 786 €
- Coût global
- 289 876 €
Immeuble ancien de 1930, centre historique de Tours — 110 m², DPE F, affiché 132 000 €, 100 000 € de travaux, profil marchand de biens, rénovation lourde.
Démonstration A.D.M à Tours — capture réelle de l’analyse du 11 octobre 2026, montée et accélérée ; résultats selon les hypothèses saisies et le moteur à cette date.
Les captures de ce cas affichent un prix maximum de 125 000 € (dernier palier de l'échelle 95 000 € / 110 000 € / 125 000 € dans la démonstration). Il a depuis été recalculé par le bilan du moteur : c'est désormais le prix d'achat au-delà duquel la marge nette passe sous 3 % du coût total (et non plus 8 %) — pour ce dossier, au-dessus du prix affiché de 132 000 €.
Ce que vous obtenez
Une marge chiffrée, des points de vigilance, une offre prête.
La marge, poste par poste
Prix d'achat, travaux, frais de notaire, portage, commercialisation, TVA sur marge et IS : la marge nette et le prix maximum d'achat, pas une estimation à l'instinct.
Les points de vigilance, avant l'offre
Surface et DPE confrontés aux registres publics, zonage PLU, risques Géorisques, servitudes, copropriété (RNIC) : ce que l'annonce ne dit pas, relevé avant la visite.
L'offre et le dossier
Prix de négociation idéal, cible et maximum, plan de trésorerie mensuel, scénarios de sortie, dossier de financement — exportables en PDF et Excel, à votre marque.
Un cas réel, anonymisé
Maison, Vanves (92) — affichée 750 000 €.
100 m² annoncés, 78,8 m² au registre DPE pour cette adresse : à 750 000 €, le prix ressort à 9 518 €/m² sur la surface du registre, contre 7 500 €/m² sur la surface annoncée et une médiane de 8 056 €/m² pour les 15 ventes de maisons à moins de 500 m (DVF). Correspondance du lot à confirmer au mesurage.
DPE affiché B, DPE E au registre ADEME — correspondance du diagnostic au bien à confirmer. Au prix affiché, la revente posée sur 15 ventes de maisons voisines et calculée sur les 100 m² annoncés (789 488 €) ne couvre pas le coût global de l'opération (890 269 €) : la marge nette ressort à −107 362 € sur 9 mois.
DéfavorableScore 38/100 · Analyse rejouée le 14 octobre 2026 sur le moteur actuel.
Voir le cas détaillé, anonymiséMarge nette au prix affiché
−107 362 €
après TVA sur marge (6 581 €) ; pas d'IS, pas de bénéfice
Marge sur coût total au prix affiché
−12,1 %
sur 9 mois d'opération
Valeur de revente
789 488 €
15 ventes de maisons à moins de 500 m
Coût global
890 269 €
achat, travaux, frais, portage, revente
Surface annoncée / registre
100 → 78,8 m²
−21,2 %, lot à confirmer au mesurage
Prix cible du rapport
520 000 €
−30,7 %, plus bas que ce que l'analyse juge obtenable
Ce sont les chiffres du rapport, repris tels quels ; seuls l'adresse exacte et le vendeur ne sont pas divulgués. Une marge estimée négative n'est pas une perte évitée : c'est un signal, à trancher par un mesurage et un diagnostic avant toute offre.
Comment ça marche
Gratuit pour vérifier, offert pour aller au bout, payant pour enchaîner.
Le pré-rapport — gratuit, sans compte
Adresse, prix, surface. En dix secondes : le prix confronté aux ventes DVF, les loyers de référence ANIL, une première marge, un rendement et un cash-flow sur hypothèses réalistes. Autant de biens que vous voulez.
Le rapport complet — le premier est offert
Créez votre compte, sans carte bancaire : le bien est déjà pré-rempli. Douze phases — PLU, risques, fiscalité, trésorerie, négociation, sorties — en quelques minutes, exportables en PDF et Excel.
Ensuite, le volume qui vous correspond
Pro : 25 analyses complètes pour 69 € TTC par mois. Cabinet : 100 analyses, marque blanche, 349 € TTC par mois. Ou un rapport à l'unité, 39 € TTC, sans abonnement. Voir les tarifs →
En conditions réelles
De l'adresse à la décision, d'une seule traite.
Une capture d'écran authentique de l'application — aucune reconstitution. La saisie, le moteur à l'œuvre étape par étape, puis le rapport : comparables, coûts, trésorerie, risques et plan d'action. (51 secondes)
Pour votre métier
Le même moteur, le livrable de votre décision.
Marchand de biens
La marge nette après TVA sur marge et IS, le prix maximum d'achat, le plan de trésorerie mensuel.
Comparateur de stratégies de sortie, prix de négociation idéal, cible et maximum.
Analyser un bien en marchand de biens →Agence et mandataire
Un dossier d'analyse à remettre à l'acquéreur : financement et fiscalité du particulier compris.
Votre logo, votre couleur et vos coordonnées sur le dossier — marque A.D.M masquée au plan Cabinet.
Analyser un bien en agence et mandataire →Banque et courtier
Le dossier de financement : valeur du gage confrontée aux ventes DVF, LTV, remboursement par la revente.
Scénarios de sensibilité (travaux +10 %, revente −5 %) et plan de trésorerie, pour instruire sur pièces.
Analyser un bien en banque et courtier →Pourquoi y croire
Des sources officielles, une méthode qui ne change pas d'un dossier à l'autre.
Chaque chiffre d'un rapport renvoie à sa source publique française, ou à une hypothèse signalée comme telle.
Sources traçables
Les données viennent de sources publiques officielles, vérifiables ; les hypothèses sont signalées, avec le taux de sources ayant répondu pour le bien.
Méthode reproductible
Les mêmes douze phases pour chaque opération : une décision homogène, qui ne dépend pas de l'humeur du jour.
Confidentialité
Données chiffrées et stockées dans l'Union européenne, conformité RGPD. Vous restez propriétaire des données que vous saisissez.
Franchement, après des années à croiser des tablettes Excel dans tous les sens pour boucler mes bilans d'opération, découvrir adm-immo.ai a été un vrai soulagement. En tant que marchand de biens, le nerf de la guerre c'est le temps : il faut dégainer vite et juste sur les opportunités foncières avant la concurrence. Cet outil est devenu mon meilleur allié pour faire mes études de faisabilité en un temps record. La finesse de l'analyse de marché et la précision sur les prix au mètre carré m'évitent bien des sueurs froides au moment de chiffrer la marge brute et de présenter le dossier aux partenaires bancaires. Ce n'est pas juste un énième logiciel de data, c'est un vrai gain de confort au quotidien qui sécurise chaque sourcing immobilier. Un must-have pour tous ceux qui font ce métier avec passion et rigueur! Merci
4 à 5h à gagné par dossier.
Avis déposés par des utilisateurs disposant d'un compte A.D.M, publiés avec leur autorisation écrite et affichés avec leur date. Ils ne sont ni rémunérés ni sollicités contre contrepartie, et leur auteur peut en demander le retrait à tout moment.
Pourquoi A.D.M existe
« Ma sœur est marchande de biens. A.D.M est né en la regardant travailler.
Des soirées entières à croiser des données publiques pour un seul bien, puis tout recommencer au suivant. J'avais fait de l'immobilier jusqu'en 2024 : je savais ce que coûte une décision prise trop vite. Je n'avais pas mesuré ce que coûte, chaque semaine, le simple fait de réunir les chiffres.
Alors j'ai construit l'outil que j'aurais aimé lui donner plus tôt. Une adresse, quelques minutes : marché, urbanisme, risques, fiscalité — tout, sourcé.
Ce qu'il ne fera jamais, c'est décider à votre place. Ça, c'est votre métier — et c'est très bien ainsi. »
Questions fréquentes
Ce qu'il faut savoir
Quelle différence entre le pré-rapport et le rapport complet ?+
Le pré-rapport est immédiat, gratuit et sans compte : votre prix confronté aux ventes réelles du secteur (DVF), les loyers de référence (ANIL) et une première marge, un rendement et un cash-flow sur des hypothèses réalistes. Le rapport complet demande un compte : douze phases, PLU et risques, fiscalité, trésorerie mensuelle, négociation, scénarios de sortie et dossier exportable — le premier est offert.
Combien ça coûte ?+
Le pré-rapport est gratuit, sans compte ni carte bancaire, et la première analyse complète est offerte à la création du compte. Ensuite : Pro, 25 analyses complètes pour 69 € TTC par mois ; Cabinet, 100 analyses en marque blanche pour 349 € TTC par mois ; ou un rapport à l'unité, 39 € TTC, sans abonnement. Résiliable à tout moment.
D'où viennent les données ?+
De sources publiques officielles françaises : valeurs foncières DVF (Étalab), zonage PLU via le Géoportail de l'Urbanisme (GPU/IGN), risques naturels et technologiques (Géorisques), géocodage BAN, loyers de référence (Carte des loyers ANIL), registre des DPE (ADEME) et registre national des copropriétés (RNIC). A.D.M les interprète — il ne les invente pas.
A.D.M remplace-t-il mon expertise ?+
Non : il l'outille. A.D.M rassemble les données, applique une méthode rigoureuse et structure la décision. Le dernier mot vous revient — plus vite et mieux documenté.
Quelles stratégies sont couvertes ?+
Revente en l'état, rénovation légère ou lourde, restructuration, division, surélévation, changement de destination, exploitation locative. Le rapport s'adapte à la stratégie choisie et compare les sorties possibles.
Mes données sont-elles protégées ?+
Oui. Chaque compte est isolé : aucun autre client ne peut lire vos analyses ; dans une organisation, leur supervision est réservée au rôle directeur. Comptes, analyses et rapports sont stockés dans l'Union européenne ; les sous-traitants qui traitent des données hors de l'UE sont listés dans la politique de confidentialité.
Chiffrez votre prochaine opération, maintenant.
Adresse, prix, surface : le pré-rapport en dix secondes, sans compte. Le rapport complet ensuite — le premier est offert.
Vous préférez voir avant d'essayer ? Voir la démonstration ou voir un cas détaillé — sans rendez-vous, sans compte.