Les charges oubliées qui font fondre une marge immobilière

Une « bonne affaire » se transforme rarement en perte d'un coup : elle s'érode, poste par poste, à cause de charges qu'on a oublié de chiffrer. Voici celles qui reviennent le plus souvent.

À l'acquisition

• • Frais de notaire (droits de mutation, émoluments, débours) — vite plusieurs % du prix.
• • Garanties et frais bancaires : caution/hypothèque, frais de dossier, parfois frais de courtage.
• • Honoraires d'agence s'ils sont à la charge de l'acquéreur.

Pendant le portage

• • Intérêts d'emprunt et assurance — qui grossissent si la revente traîne.
• • Taxe foncière au prorata de détention.
• • Assurance PNO, charges de copropriété non récupérables, énergie/gardiennage du bien vacant.

Aux travaux

• • Provision pour imprévus (au moins 10 %) — l'oubli le plus coûteux.
• • Études, diagnostics, maîtrise d'œuvre, raccordements, mise aux normes (électricité, DPE).

À la sortie

• • Diagnostics, honoraires d'agence et de commercialisation, home staging.
• • Fiscalité : TVA applicable (sur marge ou prix total) et impôt sur le résultat.

La règle

Le danger n'est jamais une grosse charge oubliée — c'est l'accumulation de petites. Le coût qui compte n'est pas le prix d'achat, mais le coût global d'opération : la somme de tout ce qui précède. A.D.M le reconstitue poste par poste, avec une provision imprévus et trois scénarios, pour que la marge affichée soit la marge réelle.