La méthode
L'analyse marchand de biens, en 12 phases.
A.D.M applique systématiquement la même méthode à chaque opération — aucune phase ignorée. Le niveau d'exigence est celui d'un comité d'investissement ou d'un comité bancaire finançant un marchand de biens en SAS. L'objectif est unique : répondre, preuves à l'appui, à la question « cette opération doit-elle être réalisée ? »
- 01
Collecte des données
Localisation, caractéristiques du bien, conditions d'acquisition, financement et travaux envisagés. A.D.M géocode l'adresse (BAN) et rassemble le socle factuel de l'opération.
- 02
Analyse de marché
Prix au m² moyen et médian, tendance sur 12 mois, tension, délai de vente et comparables réels issus des transactions DVF. Trois scénarios de revente — conservateur, réaliste, optimiste — avec hypothèses justifiées.
- 03
Analyse urbanistique
Zonage PLU réel (Géoportail de l'Urbanisme / IGN), servitudes, risques naturels, constructibilité. Note de potentiel urbanistique sur 10, ancrée sur le code de zone exact.
- 3 bis
Faisabilité réglementaire
Pour chaque levier de valorisation (surélévation, division, extension, changement de destination) : verdict favorable, conditionnel, défavorable ou à vérifier, fondé sur le zonage et les servitudes réelles. Les règles chiffrées non publiques sont signalées à confirmer — jamais inventées.
- 04
Analyse technique
Travaux poste par poste, en fourchettes bas / moyen / haut, avec une provision pour imprévus d'au moins 10 %. Budgets prudent, réaliste et majoré.
- 05
Analyse financière
Acquisition (prix, notaire, garanties, frais bancaires), travaux, portage (intérêts, assurance, taxes, charges), commercialisation (diagnostics, agence, honoraires) — jusqu'au Coût Global d'Opération (CGO).
- 06
Rentabilité
Marge brute, marge nette, ROI, TRI estimé et rendement annualisé.
- 6 bis
Exploitation locative & arbitrage patrimonial
Chaque actif est aussi un investissement : location nue, meublée/LMNP, colocation, saisonnier, découpe… Loyers, cash-flow, rentabilité nette-nette après fiscalité, projection patrimoniale à 5/10/15/20 ans et création de patrimoine chiffrée.
- 6 ter
Comparateur de stratégies
Un tableau qui compare toutes les sorties (profit net, durée, TRI, risque, score). Réponse explicite à « vendre ou conserver ? » avec le point de bascule, et recommandation CONSERVER / CONSERVER SOUS CONDITIONS / REVENDRE.
- 07
Fiscalité
TVA sur marge ou TVA immobilière, comparaison des structures (SAS, SASU, SCI IS, SCI IR, SARL) et identification de la structure optimale — la SAS servant de référence par défaut. Résultat net après impôts.
- 08
Risques
Marché, technique, juridique, urbanistique, fiscal, financier, liquidité — chacun noté sur 10, agrégés en un Score Global de Risque sur 100.
- 09
Négociation
Prix idéal, prix cible et prix maximum absolu, avec un argumentaire prêt à envoyer au vendeur ou à l'agent.
- 10
Plan opérationnel
Étapes datées : acquisition, signature, études, travaux, commercialisation, vente — avec durées et durée totale d'opération.
- 11
Tableau de bord investisseur
Les indicateurs clés de l'opération réunis et visualisés pour une lecture immédiate.
- 12
Décision finale
Un Score MDB sur 100, puis le verdict : ACHETER, NÉGOCIER ou ABANDONNER — toujours justifié, doublé d'une recommandation d'exploitation.
Chaque chiffre s'appuie sur une donnée publique officielle (DVF, PLU, Géorisques, BAN) ou sur une hypothèse explicitement signalée. A.D.M cherche activement les faiblesses d'une opération — il ne cherche jamais à confirmer le projet.
Votre prochaine opération mérite mieux qu'une intuition.
Lancez votre première analyse gratuitement et recevez un verdict étayé en quelques minutes.