Ressources
Le métier de marchand de biens, expliqué et chiffré.
Des guides pratiques sur la fiscalité, le montage d'opération, les données publiques et la rentabilité — écrits pour décider, pas pour meubler.
TVA sur marge : le guide du marchand de biens
Quand s'applique la TVA sur marge plutôt que sur le prix total, comment la calculer (art. 268 CGI) et pourquoi elle change tout sur votre marge nette. Exemple chiffré.
RentabilitéCalcul de rentabilité d'une opération de marchand de biens
Marge brute, marge nette, ROI, coût global d'opération : la méthode complète pour chiffrer une rentabilité défendable, avec un exemple détaillé.
UrbanismeLire un PLU : zonage, règlement et constructibilité
Zones U, AU, A, N, règlement de zone, servitudes : comment lire un PLU pour ne plus découvrir l'angle mort urbanistique après l'offre.
DonnéesDVF : estimer un prix au m² à partir des transactions réelles
Ce qu'est la base DVF, comment en tirer un prix au m² fiable (moyenne, médiane, tendance) et quelles limites connaître.
FiscalitéStatut et fiscalité du marchand de biens : SAS, IS, TVA
SAS, SASU, SCI IS, SARL : structures comparées, impôt sur les sociétés (15 % / 25 %), TVA et régime du marchand de biens.
RéglementationDPE F et G : le calendrier des interdictions de location (Loi Climat)
Quand les logements G, F puis E deviennent interdits à la location, et pourquoi le DPE est devenu une variable de structuration financière pour le marchand de biens.
Montage d'opérationCoût de portage : l'impact des taux sur la marge d'une opération
Pourquoi le coût de portage et le niveau des taux peuvent absorber la marge, et comment modéliser la rentabilité dans le temps plutôt qu'à la seule revente.
FiscalitéLMNP au réel vs micro-BIC : quel régime pour la location meublée ?
Abattement forfaitaire (micro-BIC) face à la déduction des charges et à l'amortissement (réel) : pourquoi le réel l'emporte souvent dès qu'il y a des charges.
RentabilitéCashflow net-net : calculer le vrai rendement (pas le brut)
Du rendement brut au cashflow net-net (après charges, crédit et fiscalité) : le seul chiffre qui dit si une opération met vraiment de l'argent dans votre poche.
Montage d'opérationLes charges oubliées qui font fondre une marge immobilière
Acquisition, portage, travaux, sortie : la liste des postes sous-estimés qui transforment une « bonne affaire » en marge qui fond.
DonnéesComparer le rendement net entre deux villes : la bonne méthode
Au-delà du prix au m² : rendement net, tension locative, délai de revente et décrochage prix/loyers — les indicateurs à croiser pour repérer un bon marché.
FiscalitéSCI à l'IS ou à l'IR : le tableau de décision
Amortissement, fiscalité des loyers, plus-value à la revente : la logique de choix entre SCI à l'IS et SCI à l'IR selon votre horizon et votre objectif.
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