TVA sur marge : le guide du marchand de biens
La TVA est l'un des plus gros postes — et l'un des plus mal anticipés — d'une opération de marchand de biens. Selon qu'elle s'applique sur le prix total ou sur la seule marge, votre résultat net peut varier de plusieurs dizaines de milliers d'euros. Voici comment la TVA sur marge fonctionne, quand elle s'applique, et comment la chiffrer.
TVA sur prix total ou TVA sur marge ?
À la revente d'un bien, un marchand de biens assujetti à la TVA relève de l'un de deux régimes. La TVA sur le prix total : la taxe (20 %) porte sur l'intégralité du prix de vente. La TVA sur la marge (article 268 du Code général des impôts) : la taxe ne porte que sur la différence entre le prix de revente et le prix d'achat. La seconde est évidemment bien plus favorable — mais elle est soumise à conditions.
Quand la TVA sur marge s'applique-t-elle ?
Le principe directeur : la TVA sur marge s'applique lorsque l'acquisition n'a pas ouvert de droit à déduction de la TVA — typiquement un bien acheté à un particulier ou à un vendeur non assujetti, sans TVA récupérable en amont. À l'inverse, un immeuble neuf (achevé depuis moins de cinq ans) relève en principe de la TVA sur le prix total.
Un point de vigilance majeur, abondamment commenté par la jurisprudence et la doctrine administrative : la condition dite d'identité. Le bien revendu doit correspondre, dans ses caractéristiques juridiques et physiques, à celui qui a été acquis. Une division parcellaire ou un changement de qualification entre l'achat et la revente peut faire perdre le bénéfice du régime de la marge. C'est un sujet technique : faites-le valider au cas par cas.
Comment calculer la TVA sur marge
La marge s'entend toutes taxes comprises : c'est l'écart entre le prix de revente et le prix d'achat. La TVA se calcule donc « en dedans », avec le coefficient 20 / 120 :
TVA sur marge = (Prix de revente − Prix d'achat) × 20 ÷ 120
C'est exactement la formule qu'applique A.D.M dans son analyse fiscale — de façon déterministe à partir des deux prix — avant de statuer sur l'applicabilité du régime selon les conditions d'acquisition.
Exemple chiffré
Un marchand de biens achète un bien 300 000 € à un particulier (donc sans TVA déductible) et le revend 420 000 € après travaux.
- • Marge TTC = 420 000 − 300 000 = 120 000 €
- • TVA sur marge = 120 000 × 20 ÷ 120 = 20 000 €
- • À comparer à une TVA sur prix total : 420 000 × 20 ÷ 120 = 70 000 €
Soit 50 000 € d'écart sur cette seule opération. On comprend pourquoi la qualification du régime de TVA n'est pas un détail comptable mais une décision qui se prend avant de signer.
Ce qu'il faut retenir
La TVA sur marge peut faire la différence entre une opération rentable et une opération à perte. Vérifiez en amont les conditions d'acquisition (vendeur assujetti ou non, TVA déductible ou non), la condition d'identité du bien, et chiffrez les deux scénarios avant l'offre. C'est précisément ce qu'A.D.M intègre dans son analyse en 12 phases : le régime de TVA, la structure (SAS, SCI IS…) et le résultat net après impôts, sur chaque opération.