LMNP au réel vs micro-BIC : quel régime pour la location meublée ?

Quand une opération bascule vers la conservation en location meublée, le choix du régime fiscal change le résultat net. Deux options : le micro-BIC, simple mais forfaitaire, et le régime réel, plus exigeant mais souvent plus avantageux.

Micro-BIC : la simplicité forfaitaire

En micro-BIC, vous déclarez vos recettes locatives et l'administration applique un abattement forfaitaire censé représenter vos charges. Vous ne déduisez rien d'autre : ni les charges réelles, ni les intérêts d'emprunt, ni l'amortissement du bien. C'est simple, mais l'abattement est fixe — qu'il colle ou non à vos charges réelles.

Régime réel : déduire les charges… et amortir

Au réel, vous déduisez vos charges réelles (intérêts, taxe foncière, assurance, gestion, entretien, comptabilité) ET vous amortissez le bien et le mobilier — c'est-à-dire que vous passez en charge, chaque année, une fraction de leur valeur, sans décaissement. Cet amortissement vient souvent réduire le résultat fiscal à un niveau proche de zéro pendant des années.

La logique de décision

Règle générale : dès qu'il y a des charges significatives (crédit, travaux, gestion), le réel l'emporte presque toujours, grâce à l'amortissement. Le micro-BIC ne reste intéressant que pour un bien peu chargé, détenu sans emprunt, où la simplicité prime. Le bon réflexe : chiffrer les deux scénarios sur votre cas précis, pas appliquer une règle générale les yeux fermés.

Pourquoi ça compte pour un marchand de biens

Toute opération n'est pas qu'un achat-revente : conserver en meublé peut créer plus de valeur nette qu'une revente immédiate. A.D.M évalue systématiquement les stratégies de sortie — dont la location meublée — et compare la fiscalité d'exploitation (nu, LMNP, société) pour trancher « vendre ou conserver ? » sur des chiffres.