Marchands de biens
Logiciel marchand de biens : ce qu'il doit vérifier avant de calculer
En bref
Un logiciel de marchand de biens doit d'abord vérifier les chiffres de l'annonce — surface, DPE, prix du secteur — contre les registres publics, puis calculer la marge nette après travaux, portage, frais et impôts. Un calcul juste sur une surface fausse donne une marge fausse. Le bon critère de choix : d'où viennent les données, et ce qui est vérifié.Six critères vérifiables
D'où viennent les données
Le logiciel va-t-il chercher lui-même les ventes, les loyers, le zonage et les risques, ou attend-il qu'on les saisisse ?
A.D.M : Ventes DVF, Base Adresse Nationale, loyers ANIL, Géoportail de l'urbanisme, Géorisques et registre DPE de l'ADEME : sources publiques, citées ligne par ligne.
Ce qui est vérifié
Les chiffres de l'annonce sont-ils confrontés à un registre, ou recopiés tels quels dans le calcul ?
A.D.M : La surface et le DPE annoncés sont rapprochés du registre de l'ADEME, le prix des ventes du secteur ; un écart est signalé « à confirmer », jamais lissé.
Les hypothèses
Peut-on lire et changer chaque hypothèse (travaux, portage, durée, revente), et voir son effet ?
A.D.M : Toutes les hypothèses sont affichées et modifiables ; le rapport montre la sensibilité de la marge à la revente et aux travaux.
La fiscalité de l'opération
La marge est-elle nette de TVA sur marge et d'impôt, ou seulement brute ?
A.D.M : Frais d'acquisition au régime marchand de biens, TVA sur marge (art. 268 CGI) et IS sont déduits : la marge affichée est nette.
Le document produit
Le résultat se partage-t-il avec un associé ou un banquier, sous une forme qu'il peut vérifier ?
A.D.M : Rapport exportable en PDF et Excel, lien de consultation partageable, dossier de financement ; sources et hypothèses incluses.
Le coût par décision
Combien coûte une analyse, et peut-on essayer sur un vrai bien avant de payer ?
A.D.M : Pré-rapport gratuit sans compte ; première analyse complète offerte ; ensuite 2,76 € TTC l'analyse en plan Pro.
Pourquoi vérifier avant de calculer
Exemple réel, anonymisé (Vanves, juillet 2026) : l'annonce indiquait 100 m² ; le registre DPE de l'ADEME relevait 78,8 m² pour cette adresse, soit −21,2 %. Si la surface du registre se confirme au mesurage, le prix au m² passe de 7 500 € à 9 518 €, au-dessus de la médiane DVF locale de 8 455 €/m². Le DPE affiché était B, le registre indiquait E. Ces écarts restent à confirmer (correspondance du lot et du diagnostic) : ils ne prouvent pas une erreur, ils se vérifient avant l'offre.
Le calcul de marge vient ensuite. Pour le faire sur vos propres chiffres : simulateur de marge et calcul du prix maximum d'achat, gratuits et sans compte.
La méthode A.D.M
- Deal Check (gratuit, sans compte) : adresse, prix, surface → marge nette, rendement, cash-flow et sensibilité, sur les ventes DVF du secteur.
- Analyse complète en 12 phases : marché, urbanisme, risques, travaux, financement, fiscalité, sorties, négociation — avec le signal d'analyse et un prix maximum d'achat estimé.
- Le document : PDF, Excel, lien partageable, dossier de financement — à votre marque dès le plan Pro, en marque blanche avec Cabinet.
Questions fréquentes
- Logiciel ou tableur ?
- Un tableur reste un bon outil de suivi d'une opération décidée. Il ne va chercher aucune donnée : chaque prix de revente, chaque surface, chaque frais est une saisie. Un logiciel se justifie quand le temps passé à collecter et à recouper les données dépasse le temps passé à décider.
- Quelles données un logiciel doit-il vérifier seul ?
- Au minimum : les ventes réelles du secteur (DVF), la surface et le DPE annoncés face au registre, le zonage d'urbanisme et les risques de l'adresse. Un écart relevé se confirme ensuite par le diagnostic et le mesurage.
- Combien coûte une analyse A.D.M ?
- Le pré-rapport de l'analyseur est gratuit, sans compte. La première analyse complète est offerte. Ensuite : plan Pro à 69 € TTC par mois (57,50 € HT) pour 25 analyses, plan Cabinet à 349 € TTC pour 100, ou 39 € TTC le rapport à l'unité. Sans engagement, résiliable en ligne.
- Le logiciel décide-t-il à ma place ?
- Non. Il produit une opinion d'analyse fondée sur les hypothèses saisies et les données publiques, avec un signal (favorable, à négocier, défavorable). La décision reste celle du professionnel ; ce n'est pas un conseil en investissement.
Jugez sur l'un de vos biens.
Le pré-rapport tombe en quelques secondes, sans compte ; la première analyse complète est offerte, sans carte bancaire.
Page publiée le 29 septembre 2026 · tarifs lus dans le catalogue en vigueur · méthode en 12 phases