Prix maximum ou prix d'offre ?

Le prix maximum est une frontière : au-delà, la marge visée n'est plus tenue. L'offre se fait en dessous, avec une marge de sécurité pour les imprévus (travaux, délai de revente), et s'argumente avec des faits : ventes DVF du secteur, surface et DPE vérifiés.

Quelle marge nette viser ?

C'est une décision propre à chaque opérateur, selon le risque et la durée. Par défaut, l'outil retient 8 % de marge nette sur le coût total : c'est le seuil à partir duquel le pré-rapport A.D.M affiche un signal favorable. La marge se règle en pourcentage ou en euros.

Pourquoi la TVA sur marge change-t-elle le prix maximum ?

Parce qu'elle se calcule sur l'écart entre prix de revente et prix d'achat (article 268 du CGI, quand le régime s'applique) : plus le prix d'achat baisse, plus la TVA due augmente. Le calcul en tient compte à chaque itération, comme de l'impôt sur les sociétés.

D'où vient le prix de revente ?

De vous, dans cet outil. C'est l'hypothèse la plus fragile : l'analyseur gratuit la pose sur les ventes réelles DVF du secteur, et l'analyse complète la confronte à la surface et au DPE du registre avant de conclure.

Que faire si le prix affiché dépasse le prix maximum ?

Soit la revente ou les travaux sont à revoir, soit l'écart se négocie — avec des faits vérifiables, jamais une impression. Si aucun prix ne tient la marge visée, l'opération ne se fait pas à ces conditions.

Prix maximum d'achat : le calcul à rebours du marchand de biens

En bref

Le prix maximum d'achat se calcule à rebours : on part d'un prix de revente réaliste, on retire la marge nette visée, puis tous les coûts de l'opération — frais d'acquisition, travaux, portage, frais de vente, TVA sur marge et impôt. Au-dessus de ce prix, la marge visée n'est plus tenue. Le prix affiché n'entre pas dans le calcul : il sert à mesurer l'écart à négocier.

Votre opération

Prix de revente visé

€

Budget travaux

€

Marge nette visée

% du coût

en % du coûten euros

Prix affiché (facultatif)

€

Pour mesurer l'écart à négocier.Surface (facultatif)

m²

Reprise dans l'analyse complète.Durée de l'opération

mois

Part financée

Taux du crédit

Frais d'acquisition au régime marchand de biens, honoraires, portage, frais de vente, TVA sur marge et IS : le même calcul que le pré-rapport de l'analyseur. Signal favorable à partir de 8 % de marge nette sur coût total.

Prix maximum d'achat

212 200 €

hors frais d'acquisition, arrondi à la centaine inférieure

Au prix maximum : marge nette 24 145 € (8 % du coût)Signal favorable

Le compte d'opération au prix maximum

Frais d'acquisitionrégime marchand de biens (droits réduits), barème 2026: 5 541 €
Honoraires et divers10 % des travaux + 1.5 % du prix: 9 183 €
Portage (intérêts)80 % financés à 6,3 % sur 12 mois: 14 461 €
Coût total de l'opération: 301 385 €
Revente nettedécote de liquidité 4 % et frais de vente 4 %: 359 424 €
TVA sur margeart. 268 CGI: 29 633 €
Impôt sur les sociétés15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà: 4 261 €

Calcul indicatif, sur vos hypothèses de revente et de travaux ; pas un conseil en investissement. La revente, surtout, se vérifie sur les ventes réelles du secteur.

Le prix maximum ne vaut que ce que vaut la revente. L'analyse complète la confronte aux ventes DVF du secteur, vérifie surface et DPE au registre, le PLU et les risques.

Analyser l'opération complète

Pré-rapport gratuit sans compte ; première analyse complète offerte, sans carte bancaire.

La formule

prix maximum = le prix d'achat P le plus élevé tel que
  marge nette(P) ≥ marge visée

marge nette(P) = revente × (1 − décote) × (1 − frais de vente)
               − [ P + frais d'acquisition(P) + travaux + honoraires + divers + portage(P) ]
               − TVA sur marge(revente − P) − IS

Les frais d'acquisition, le portage et la TVA sur marge dépendent eux-mêmes du prix d'achat : le calcul s'itère jusqu'à la frontière. L'outil applique les conventions du moteur A.D.M — frais au régime marchand de biens (droits réduits), honoraires 10 % des travaux, divers 1.5 % du prix, décote de liquidité 4 %, frais de vente 4 % — et les affiche dans le compte d'opération.

Exemple (hypothétique)

Supposons une revente visée à 390 000 € et 60 000 € de travaux, avec 8 % de marge nette sur le coût total. Le prix maximum d'achat ressort à 212 200 € : à ce prix, le coût total atteint 301 385 €, la TVA sur marge 29 633 €, et la marge nette 24 145 €. Un bien affiché 20 % plus cher ne tient pas cette marge : l'écart se négocie, ou l'opération ne se fait pas.

Erreurs fréquentes

Partir du prix affiché au lieu de la revente.
Estimer la revente sur la surface annoncée sans la vérifier (registre DPE, mesurage).
Oublier les frais de vente, le portage ou la TVA sur marge.
Ne pas tester une revente plus basse : 5 % de moins sur la revente déplacent fortement la frontière.

Ce que l'analyse complète ajoute

L'analyse A.D.M en 12 phases pose la revente sur les ventes réelles DVF du secteur, confronte la surface et le DPE de l'annonce au registre de l'ADEME, lit le PLU et les risques de l'adresse, puis estime un prix maximum d'achat et un signal d'analyse (favorable, à négocier, défavorable). La première est offerte, sans carte bancaire.

Questions fréquentes

Prix maximum ou prix d'offre ?: Le prix maximum est une frontière : au-delà, la marge visée n'est plus tenue. L'offre se fait en dessous, avec une marge de sécurité pour les imprévus (travaux, délai de revente), et s'argumente avec des faits : ventes DVF du secteur, surface et DPE vérifiés.
Quelle marge nette viser ?: C'est une décision propre à chaque opérateur, selon le risque et la durée. Par défaut, l'outil retient 8 % de marge nette sur le coût total : c'est le seuil à partir duquel le pré-rapport A.D.M affiche un signal favorable. La marge se règle en pourcentage ou en euros.
Pourquoi la TVA sur marge change-t-elle le prix maximum ?: Parce qu'elle se calcule sur l'écart entre prix de revente et prix d'achat (article 268 du CGI, quand le régime s'applique) : plus le prix d'achat baisse, plus la TVA due augmente. Le calcul en tient compte à chaque itération, comme de l'impôt sur les sociétés.
D'où vient le prix de revente ?: De vous, dans cet outil. C'est l'hypothèse la plus fragile : l'analyseur gratuit la pose sur les ventes réelles DVF du secteur, et l'analyse complète la confronte à la surface et au DPE du registre avant de conclure.
Que faire si le prix affiché dépasse le prix maximum ?: Soit la revente ou les travaux sont à revoir, soit l'écart se négocie — avec des faits vérifiables, jamais une impression. Si aucun prix ne tient la marge visée, l'opération ne se fait pas à ces conditions.

Sources et conventions

TVA sur marge : article 268 du Code général des impôts.
Droits réduits du marchand de biens (engagement de revendre) : article 1115 du CGI.
Émoluments du notaire : barème réglementé (article A444-91 du Code de commerce).
Taux de portage : fourchette de référence A.D.M 2026 ; tous les paramètres sont modifiables.

Page publiée le 29 septembre 2026. Calcul indicatif, sur hypothèses ; pas un conseil en investissement. Simulateur de marge · Logiciel marchand de biens