DVF : estimer un prix au m² à partir des transactions réelles

Les annonces affichent des prix souhaités. La base DVF, elle, recense des prix réellement signés. C'est la source la plus solide pour ancrer une estimation — à condition de savoir la lire et d'en connaître les limites.

Qu'est-ce que la DVF ?

DVF (Demandes de valeurs foncières) est une base publique, diffusée par l'État (Étalab / data.gouv), qui recense les mutations immobilières enregistrées : adresse, date, prix, type de bien, surface. Autrement dit, des transactions réellement conclues — pas des prix d'annonce. C'est la matière première d'une estimation crédible.

Comment estimer un prix au m²

La démarche : isoler les ventes comparables (même secteur, même type de bien, période récente), calculer le prix au m² de chacune, puis en tirer un prix moyen et un prix médian. La médiane est souvent plus robuste que la moyenne, car elle résiste aux transactions atypiques. On regarde aussi la tendance sur 12 mois et le nombre de ventes (la profondeur de l'échantillon).

Les limites à connaître

• • Décalage temporel : le millésime DVF est publié avec plusieurs mois de retard — un marché qui bouge vite n'est pas reflété en temps réel.
• • Hétérogénéité : deux biens « comparables » peuvent différer par l'état, l'étage, l'exposition, le bail — la donnée ne dit pas tout.
• • Échantillon mince : sur un secteur peu liquide ou un bien rare, peu de comparables existent ; la prudence s'impose.
• • Surfaces et dépendances : un prix au m² brut peut être faussé par des annexes (terrain, parking) intégrées au prix.

Bien lue, la DVF donne un socle factuel ; mal lue, elle produit une fausse précision. La règle : croiser, pondérer, et toujours indiquer le degré de confiance de l'estimation.

Comment A.D.M l'exploite

A.D.M interroge directement les fichiers géo-DVF officiels par commune, sélectionne les comparables pertinents, calcule prix moyen et médian, tendance et indice de confiance — et ancre dessus les trois scénarios de revente. Aucun prix au m² inventé : si la donnée manque, l'hypothèse est posée et signalée.