Calcul de rentabilité d'une opération de marchand de biens

« Quelle marge sur cette opération ? » La vraie réponse n'est pas le prix de revente moins le prix d'achat. Entre les deux se logent les frais d'acquisition, les travaux, le portage, la commercialisation et la fiscalité. Voici comment chiffrer une rentabilité que vous pouvez défendre.

Le bon dénominateur : le coût global d'opération (CGO)

L'erreur classique consiste à ne raisonner que sur le prix d'achat. La rentabilité réelle se calcule sur le coût global d'opération, qui additionne tout ce que l'opération vous coûte vraiment :

• • Acquisition : prix, frais de notaire, garanties, frais bancaires.
• • Travaux : poste par poste, avec une provision pour imprévus d'au moins 10 %.
• • Portage : intérêts d'emprunt, assurance, taxes et charges pendant la durée de détention.
• • Commercialisation : diagnostics, honoraires d'agence, marketing.

Marge brute, marge nette, ROI

La marge brute est la différence entre le prix de revente et le coût global d'opération, avant impôts. La marge nette retranche la fiscalité (TVA applicable, impôt sur les sociétés). Le ROI (retour sur investissement) rapporte la marge aux capitaux réellement engagés, et le TRI intègre la durée — car une marge de 20 % en six mois ne vaut pas la même chose qu'en deux ans.

Exemple chiffré

Achat 250 000 €, travaux 80 000 €, frais et portage 45 000 €, revente 450 000 €.

• • Coût global d'opération = 250 000 + 80 000 + 45 000 = 375 000 €
• • Marge brute = 450 000 − 375 000 = 75 000 €
• • Impôt sur les sociétés (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà) ≈ 6 375 + 8 125 = ≈ 14 500 €
• • Marge nette ≈ 75 000 − 14 500 = ≈ 60 500 €

Cet exemple ignore volontairement la TVA pour isoler le raisonnement — en réalité, le régime de TVA (sur la marge ou sur le prix total) peut peser lourd : voyez notre guide dédié.

La règle d'or : toujours un scénario pessimiste

Une rentabilité honnête se calcule en trois scénarios — prudent, réaliste, optimiste — et la décision se prend sur le prudent. Un dépassement de travaux de 15 %, un délai de revente rallongé de quatre mois, une négociation acheteur plus dure : autant d'aléas qui doivent être chiffrés avant de signer, pas découverts après.

A.D.M déroule ce calcul automatiquement sur chaque opération — coût global, marge nette, ROI, TRI et trois scénarios de revente — à partir des données réelles de marché (DVF) et d'une fiscalité chiffrée.