Statut et fiscalité du marchand de biens : SAS, IS, TVA
Devenir marchand de biens, ce n'est pas seulement acheter pour revendre : c'est une activité commerciale, avec son régime fiscal et sa structure juridique. Le choix de la société conditionne votre imposition, votre trésorerie et votre capacité à enchaîner les opérations.
Le marchand de biens, une activité commerciale
Acheter des biens immobiliers en vue de les revendre, de façon habituelle et dans un but spéculatif, est une activité commerciale. Elle se distingue de l'investissement patrimonial : les biens sont des stocks, pas des immobilisations, et les profits sont des bénéfices commerciaux. Cette qualification emporte des conséquences en matière de TVA, de droits de mutation et d'imposition des résultats.
Quelle structure ? La SAS comme référence
Plusieurs formes sont possibles — SAS, SASU, SARL, SCI à l'IS — chacune avec ses avantages. Dans la pratique du marchand de biens, la SAS (ou SASU) s'impose souvent comme référence : souplesse statutaire, responsabilité limitée, crédibilité bancaire, régime social du dirigeant assimilé salarié. La SCI, conçue pour la gestion patrimoniale, est en général inadaptée à l'achat-revente habituel.
Il n'existe pas de structure « toujours optimale » : le bon choix dépend du volume d'opérations, de la stratégie (revente ou conservation), de la rémunération souhaitée et de la situation personnelle.
L'impôt sur les sociétés (IS)
Une société à l'IS est imposée sur son bénéfice à un taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (sous conditions), puis à 25 % au-delà. Sur un bénéfice de 100 000 €, l'IS s'élève ainsi à environ 42 500 × 15 % + 57 500 × 25 % ≈ 20 750 €. À cela s'ajoute la fiscalité de distribution si vous sortez les bénéfices en dividendes.
La TVA
Le marchand de biens est assujetti à la TVA. Selon les conditions d'acquisition, la revente relève de la TVA sur le prix total ou de la TVA sur la marge (article 268 du CGI) — un point décisif pour la rentabilité, détaillé dans notre guide de la TVA sur marge.
Ce qu'il faut retenir
Le choix du statut et l'anticipation de la fiscalité (IS, TVA, droits de mutation, distribution) ne sont pas des formalités de fin de parcours : ils se décident en amont et pèsent directement sur le résultat net. A.D.M compare les structures et chiffre le résultat après impôts sur chaque opération, avec la SAS pour référence.